Come funzionano le aste immobiliari

Le aste di case generalmente comportano la vendita di case pignorate a un costo spesso nettamente inferiore al valore di mercato. Per molti può rappresentare un’occasione di investimento, ma le aste domestiche comportano anche dei rischi se non si conoscono i meccanismi. In questa piccola guida tratteremo come funzionano le aste immobiliari e cosa è necessario sapere prima di fare un’offerta.

Quando una casa viene messa all’asta?

La messa in vendita di un immobile tramite asta nasce dall’esigenza di sanare un debito. Quando il proprietario di un immobile non riesce a far fronte alle rate del mutuo per molti mesi o non riesce a saldare un altro debito, la banca o l’eventuale prestatore possono recuperare il credito perduto attraverso il prelievo forzato del bene, che viene successivamente messo in vendita all’asta. Si parla in questo caso di pignoramento.

I creditori possono dunque rivolgersi a un Giudici per invitare il soggetto debitore a saldare quanto dovuto tramite il cosiddetto decreto ingiuntivo. Solo quando il soggetto debitore non è più in grado di pagare, il decreto diventa esecutivo e l’immobile gli viene pignorato, ovvero bloccato e destinato a soddisfare le pretese del creditore.

L’istituto di credito spera di recuperare ciò che è ancora dovuto sul mutuo, ma spesso ottiene molto meno, in quanto l’immobile viene svalutato. Non è consentito ottenere di più o trarre profitto dall’asta.

Aste immobiliari: cosa c’è da sapere

Spetta al giudice stabilire, in base alla perizia tecnica redatta, il prezzo minimo dell’immobile, le modalità di vendita e la data dell’asta. Il proprietario effettivo non perde i diritti di proprietà finché l’asta non viene aggiudicata. Ciò significa che, finché non si verifica la vendita con conseguente decreto di trasferimento da parte del giudice, il proprietario può continuare a risiedere in casa propria. Non appena viene venduta, il giudice trasferisce tutti i diritti di proprietà al nuovo compratore, ordinando al vecchio proprietario di liberare l’abitazione con effetto immediato. Se la casa non viene sgomberata, l’acquirente sarà costretto a richiedere il rilascio forzato dell’immobile con l’intervento di un ufficiale giudiziario.

Come funziona la procedura d’acquisto? La persona interessata ad acquistare una casa all’asta dovrà presentare presso la Cancelleria del Tribunale di competenza, entro la scadenza fissata, l’offerta d’acquisto in busta chiusa, indicando prezzo, tempistica, modalità di pagamento e altri elementi utili alla valutazione dell’offerta stessa.

Tutte le buste vengono poi aperte in presenza degli eventuali acquirenti: si aggiudica l’immobile chi ha presentato la proposta d’acquisto migliore. In caso di parità di offerta, si ha l’aggiudicazione tramite asta. Nelle aste con incanto, invece, gli interessati sono tenuti a dichiarare la loro offerta pubblicamente, e non in busta chiusa. Quando un immobile non viene assegnato durante la prima fase, viene indetta una seconda asta a distanza di qualche mese a un prezzo ridotto del 25%.

Per partecipare alla vendita è necessario presentare la documentazione richiesta e versare un deposito cauzionale, normalmente sotto forma di assegno circolare, di importo pari al 10% del prezzo base d’asta.

Per poter prendere visione dell’immobile, è possibile richiede la visita con una domanda on line sul sito del ministero o chiedendo al custode giudiziario, tenuto a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla domanda.

L’incentivo principale nell’acquisto di una casa all’asta è senz’altro il risparmio economico ma, questo tipo di compravendita, assicura anche che la casa sia libera da pesi e gravami perché al momento del trasferimento il giudice ordina la cancellazione di eventuali ipoteche e pignoramenti.

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